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admin2022-11-09房卡大全8

焦点研究所焦点指数

监测时间:截至2022年10月31日

研究员:企业研究小组

一,评价体系及意义

此轮房地产调控始于2020年,以金融调控为主线,政策频出,影响深远。从“三条红线”、住房贷款集中管理,到“两次集中供地”、引导二手房均价,政策的不断深化使房地产行业进入新的发展阶段。原有的高杠杆、高周转、高负债经营模式面临诸多挑战。新政策正在引导企业降低杠杆率,实现持续稳定发展。在行业转型过程中,房企普遍面临着组织变革、市场战略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略,最终在开发过程中面临流动性问题,甚至债务违约、破产重整。

现阶段政策继续回暖,大部分城市边际放松。但市场成交量依然低迷,房企安全形势仍不稳定。因此,持续关注房地产企业的安全运行,防范房地产行业系统性风险,具有重要的现实意义。本次安全评价的意义在于规范房地产企业的经营行为,引导房地产企业健康成长,有利于房地产行业的持续稳定发展。

二、评价结果及说明

根据评价体系,评价结果如下:

在此次评估中发现,房企的经营安全仍处于持续承压过程中。政策方面,中央重申不炒住房,地方政府出台放松政策数量环比减少,政策力度和范围有所萎缩。从销售额来看,10月份销售额环比出现小幅下滑。根据上月的销售情况,今年金九银十不足。土地市场方面,本月7个城市集中供地,土地市场热度明显下降。值得注意的是,本月国内债务融资有所回升,但主要针对的是国有企业的房地产公司。与此同时,部分房企融资政策有所松动。为改善市场状况,预计后续融资政策将进一步放松。

政策方面,中央重申房住不炒,地方新政数量环比减少。10月,中国共产党召开了第二十次全国代表大会,重申了住房不得投机和租购并举的原则。央行和财政部等部门继续发表稳定市场的意见。地方政策松绑刺激进入临时期,放松政策数量减少,涉及城市能级下降,政策力度也有所减弱。经过几轮政策刺激后,现阶段急需系统性、综合性的措施来缓解市场困局。

销售方面,10月房企销售增长乏力,规模仍处于低位。10月份,30家典型上市房企销售总额为3925.8亿元,环比下降2.6%,同比下降36.2%。1-10月销售总额同比增速由上月的-41.9%变为本月的-36.2%,同比降幅继续收窄。从近两个月的销售可以看出,金九银十节点房企的销售并没有明显回升。目前,房地产市场的信心已经跌到了谷底。预计未来两个月不会有明显好转迹象,房企将面临较大的业绩压力。

投资方面,土地拍卖热度持续下降,财政部新规效果有限。10月份有7个城市完成集中供地,从结果来看,土地拍卖热度明显下降。多个城市继续放宽土地拍卖政策,提高房企利润率,但效果并不明显,房企投资态度依然谨慎。拿地企业分布方面,民企拿地并未增加,国企仍是市场主力的现象依然明显。七个城市中,苏州、济南、成都、南京四个城市拿地占比约80%。近日,财政部发文指出,禁止地方国企拿地虚增财政收入。就现阶段而言,这一政策对地方国企拿地没有约束力。

融资方面,内债回暖,非住房相关业务融资有所放松。2022年10月,房企通过资产证券化、内债和海外债融资431.5亿元,环比下降42.5%,环比下降17%。其中,10月份,房企通过境内债券融资371.4亿元,同比增长161.9%。从国内发债主体类型来看,国有企业融资量较大,民营企业仍然较少。此外,10月份,在确保股市融资不会投向房地产业务的前提下,证监会将允许少量涉及房企业务但不以房地产为主业的企业在a股市场融资。虽然只有部分房企能够直接受益,但政策从一刀切的禁止到适度放开,向市场发出了积极的信号。

三。典型企业分析

在行业压力下,国企、央企性质的房地产公司,由于有较好的融资支持,通常会安全运营。在这种评价中,这类企业通常会得到五星或四星的评价。一些私营企业由于经营稳健,仍然获得良好的评级。本文选取华润置地、保利发展和中海地产进行分析,以探究其评级背后的经营状况。

华润置地:10月销售额同比增长36%,资产证券化融资已形成良性循环。

10月股权融资活跃,加强合作缓解发展风险。短期业绩方面,销售层面,华润置地10月销售额273.8亿元,同比增长35.6%,远高于行业平均水平-36.1%;在融资层面,华润置地计划为成都、北京、深圳、东莞四个项目公司引入投资者。在投资层面,华润置地与四家香港房地产公司签署了合作协议,希望增加在大湾区进行项目合作的可能性。在市场低迷的情况下,华润置地加大了项目布局的调整,多元化引入合作伙伴分散项目风险,可以为未来的穿越周期做长期准备。

前10个月,销售额仅同比下降8%,CMBS融资实现了业务闭环。从长期业绩来看,1-10月,华润置地销售额达2295亿元,同比下降8.3%,远低于-36.2%的行业平均水平。偿债能力方面,企业三项红线指标稳定在绿色水平,现金短债比为2.02,完全可以覆盖短期债务。资产负债率60.2%,扣除预收账款后净负债率34.6%。10月,华润置地成功发行10年期“石家庄万象城资产支持专项计划(CMBS)”,发行规模超过30亿元,成为市场首只10年期CMBS。截至目前,华润置地共拥有8个CMBS,总规模近252亿,是中国最大的房地产公司。这种融资对华润置地意义重大。商业地产可以形成稳定的现金流,但是投资大,回报周期长。大量的资本沉淀会给房企带来不小的资金压力。CMBS融资可以实现项目的资金筹集和回报,有利于企业稳健经营。综合以上短期和长期经营业绩,华润置地在本次测评中获得5星。

保利发展:10月销售额环比增长12%,ABS融资取得新进展。

10月销售额环比增长12%,计划发行50亿张中奖票。从短期业绩来看,在销售层面,保利发展10月销售额为430.1亿元,环比增长12.1%,在分众研究院统计的30家房企月度销售额中排名第一。在投资层面,保利发展在广州、无锡、苏州三地拿地,拿地金额达67.9亿元;在融资层面,保利发展计划在10月发行50亿元中期票据,近期宣布至少融资149亿元。前三季度在国内融资198亿元,市场第一。保利凭借其大型央企的优势,在销售和融资方面位居市场前列。

前三季度销售回款率达到92%,企业投资更加聚焦核心城市。长期业绩方面,销售额方面,保利发展1-10月销售额3631亿元,同比下降21.1%,低于焦点研究院统计的30家典型房企累计销售额36.3%的同比降幅。回款方面,2022年前三季度,公司实现销售金额3201亿元,销售回款2939亿元,回款率91.8%。充足的回款保证了现金流的稳定。投资方面,2022年前三季度,保利发展累计拿地金额1235亿元,股权金额785亿元。市场低迷时期,企业聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群和核心城市,38个核心城市拿地金额占比90%,其中上海、厦门、广州合计占比超过45%,去化保障程度较高,为未来持续回款奠定了基础。基于上述短期和长期经营业绩,保利发展在本次评价中获得5颗星。

中海地产:10月销售环比增长42%,后续积极拿地利润有望改善。

10月销售额环比增长42%,低息债券成功发行。从短期业绩来看,销售层面上,中海地产10月销售总额约315亿元,环比增长42.0%,同比增长21.7%,环比增幅远高于行业平均水平。10月份企业销售增长强劲的主要原因是加快推售节奏。投资层面,中海地产10月在天津拿地两宗,拿地金额达34.7亿元。融资层面,公司本月新增10亿元中期票据,融资利率仅为2.8%,仍处于行业较低水平。这充分体现了资本市场对中海地产稳健经营的认可。

前10个月销售抗压能力凸显,积极拿地后续盈利有望改善。从长期业绩来看,在销售层面,前三季度企业销售额达2340亿元,同比下降22.7%,高于行业平均水平-36.2%。此外,受停贷影响,作为央企稳健经营的代表,后续企业销售更具竞争力,退出房企市场份额被抢占。投资层面,中海地产前三季度拿地金额为869亿元,拿地与销售比例为42%。第三季度,受汇率波动和结转期影响,企业营收和净利润双双大幅下滑。最近两年,土地招拍挂竞争趋缓,中海地产作为大型央企,在多个核心城市逆势积极扩大土地储备。这部分土地进入结转期后,中海地产的盈利状况将显著改善,企业将进一步受益。基于上述短期和长期经营业绩,中海地产在本次评价中获得5颗星。

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